BS経営による資産の流動化と新たな不動産ファンド事業 -3-

今回で株式会社 遊技通信社 11月号（46ページ〜47ページ）の執筆記事のご紹介は終了です。
次回もよろしくお願い致します。

遊技通信
事業拡大に有効に運用できる。
新井
これからは不透明な時代が待っている感じがします。B／Sのカタチを整えて、実弾をもって変化に対応しなければなりません。一段落したら、リースバックしていた物件をバイバックすれば良いのです。
その際、ホールオーナーの家族会社がこれを買い、不動産の所有と、オペレーションを分けて行くことも考えてもよいかも知れません。

遊技通信
所有と経営の分離ですか。
新井
そうです。体力をつけて、所有と経営を分離できれば、理想的でしょうね。
BS経営研究所の究極の目標は、ホール企業さんが銀行から資金を調達するのではなく、地域社会の個人富裕層から資金を調達できるようにすることです。
B／Sを整えて、信用を得て、地域社会から資金を調達する。そして地域社会の皆さんの憩いの場の提供としてのホール経営を通じて、利益を上げさせていただく。その利益から、投資家の皆さんである地域社会に支払利息というカタチで利益が還元されていく。これが理想です。
そして、この所有と経営の分離の仕組みが確立できれば、ホールディングカンパニーのもとで各店舗やブロックを分社化し、それぞれの会社の経営者にまで成長したいという意欲のある「経営社員」を育成することも可能です。BS経営をホール企業さんの社内に浸透させ、そのような人材育成を行なうお手伝いをすることも、私達BS経営研究所の目的の１つです。

遊技通信
以前に比べてホール企業の自己保有物件率は低下している傾向にありますが、今後の需要をどう見ていますか。
新井
例えば10年前の業界でしたら、より良い立地条件のもとで大型店を出店して、集客環境を整えることが最大の店舗戦略だった。いわば新規出店が最高の戦略だった訳です。
ところが、今みたいに需要と供給のバランスが崩れている時は、いくら供給側がコストをかけたとしても、それが必ずしも業績に反映されることには繋がりません。それだけに財務改善を行い、自己資本を厚くしたいと考えている経営者は少なくないと思います。
私共はそうしたホール企業に対してBS経営を重視することによって、PL構造も改善しながらキャッシュフローを良くしていくようなスキームを提供していきたいと考えておりますので、ニーズは少なくないと考えています。

●BS経営研究所が提案する一例

BS経営による資産の流動化と新たな不動産ファンド事業 -2-

更新が遅くなりましたが前回の続きです。

遊技通信
借入返済、納税、機械・設備資金の手当など、今の業況を考えるとホール経営の舵取りは年々厳しくなっている。
新井
今は、平時ではなく有事ですので、「現金を持っていること」が一番の強味ですね。どれだけ弾を持っているかが。
P／Lも大事ですが、B／Sのカタチを意識したキャッシュフロー戦略を練る必要があると思います。
BS経営は、企業が存続するために、時間と空間を超えて普遍的に大事なことだと思います。

遊技通信
具体的には。
新井
ホール企業のB／Sに載っている店舗の不動産簿価は実態に比べて高額ですよね。それを時価に引き戻す必要があります。分かりやすく言うと、簿価で10億円の店舗を時価の4億円で売却する。そしてリースバックを受け、一定期間後に買い戻すというスキームです。
これにより、簿価を急速に時価に引き戻すことが可能となります。B／Sのカタチは大幅に改善できます。その間、売却損が6億円出ていますので、節税効果が約2・4億円見込めます。
このとき、その不動産を担保に借り入れている資金を決済しなければ売却による所有権移転はできませんので、残債額がポイントになってきます。大雑把に言って、このケースの場合、残債額が7億円以下であればメリットがあると言えます。

遊技通信
売却した後は、一定期間のリースバックですか。
新井
そうです。賃料の設定をして、賃料を払っていただきます。賃料は全額損金ですね。そして、今までのように銀行借入の元本返済が無いので、P／L上の利益額は落ちますが、キャッシュが残っていくんです。

遊技通信
売却損と賃料による節税効果が見込まれる。
新井
誤解していただきたくないのは、私共は、B／Sを実態にあわせるお手伝いや、B／Sの指標を重視した経営をしたいホール企業のサポートをしているのであって、節税が主目的ではありません。
ただ、今は平時ではありませんから、ホール企業の経営者としては実弾としてのキャッシュを持ち、設備や遊技機、あるいは他のホールの買収という、資金として使いたい場合には私共のスキームを上手に使っていただくと非常に有効だと思います。

＜＜３へ続く＞＞

BS経営による資産の流動化と新たな不動産ファンド事業 -1-

株式会社 遊技通信社 11月号（46ページ〜47ページ）の執筆記事です。
3回に分けてお伝えしますのでどうぞお付き合いください。

遊技通信
新井所長がB／Sを重視する理由はなんですか。
新井
損益計算書をみると、一番最初にくるのが売上高で、そこから仕入原価を引くと粗利が出てくる。粗利から固定費を引いたら営業利益、その利益から銀行への支払利息や税金を引いたものが純利益ですね。
この純利益がB／Sの自己資本の積み増しになっていくわけですが、今のホールさんはこの自己資本の額が非常に薄くなっています。ホール企業を見た時に、店舗数も売上規模も大きいにも係らず、この自己資本が非常に薄い訳です。
これはB／Sの視点を重視していないことの表れなんです。ですから私はそこを重視した財務改善が必要だと提言しています。

遊技通信
「B／Sの視点」とはどういうことですか。
新井
今までは、「売上が高くて、店舗数が多くて、社員さんが多いこと」が良いという風潮がありましたが、本質的な意味でいうと大きな利益を上げて、税金を払って、自己資本をどんどん厚くしていく企業が良い企業なんです。
規模の大小は、実はあまり関係ないんです。今までは、経営者が向かう道として、「規模の拡大」を志向してきましたよね。1000億円の売上を上げたら一人前だ、みたいな。こうした風潮でみんな経営をしてきたと思うのです。
BS経営研究所は、B／Sの自己資本を厚くし、自己資本比率を高め、一人当たりの利益や一人当たりの自己資本額という経営指標、私たちは経営の「ものさし」と呼んでいますが、こうした指標を重視するのが「B／Sの視点」なんです。
こうした「ものさし」を持つと、経営の思想ががらっと変わってくるんです。

遊技通信
最近はキャッシュフローが回らないといった話もよく聞きます。
新井
そうですね。「黒字倒産」なんて言葉もよく聞きますね。P／L上で利益が出ていても、銀行からの借入の元本返済や、支払手形の決済ができなくて民事再生法などの法的手続きに入ってしまうケースですね。
他の産業と違って、ホール企業への銀行の融資のスタイルは、「短期での回収」なんです。他の産業では25年の返済期間で借りられる不動産投資資金が、ホール企業では10〜15年で借りたりしていますね。金融機関と証券化を実行した企業はこの年数がもっと短いケースも多いです。
そうすると、P／L上で利益が出ていても、返済するための資金に窮してしまいます。利益が出れば法人税も払わなければならないし、二重苦、三重苦の状態に置かれる訳です。
今は、リース会社もこの業界から撤退しているので、設備や遊技機の代金も自己資金で決済しなければなりませんので大変です。

<<2へ続く>>

無から有を生み出す

昔若い頃に“無から有を生み出すところに、人の価値がある”と教わりました。
と言ったって、「何も無いところに何も生み出せるはずが無いじゃん。つまり有はない」と物理的に考えると当たり前の話しですが、最初私はそう解釈しました。
ところが、これが当たり前の話しで終わると人の価値はなくなってしまいますから、これでは教えになりません。

ここで人の価値について考えてみました。
世間でよく言う、「あの値打ちあるよね」とか「値打ちないよね」とかいう両者について。

値打ちある人の
「思考パターン」
可能思考、プラス思考、前向き、今から未来、未来から今、創造性、見えないものを見る力、人を信じる力、自分を信じる力、直感力　etc

「行動パターン」
率先垂範、積極性、責任感、決断力、援助的、生産性が高い、一歩先、変化対応力、現状に甘んじない、より良い結果を創る

値打ちの無い人・・・固定観念に固まって何も創れない人

結果気付いたことは、自分自身が値打ち有る人間に成長していかなければならない。ということと、その過程の中で有を生み出すことが出来るということです。値打ちある人間の行動を行えば、そのものは既に有を生じているのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

天は人と物を介して事を為す

上記タイトル「天は人と物を介して事を為す」この言葉を教わったのは1年留年し社会人になって初めての研修、某大手化粧品メーカーの新人合宿研修の中でした。
学校の勉強は苦手でしたが新人研修は見るもの聞くもの全てが新鮮で不思議なくらい集中できました。

新人研修で責任ある社会人としてのものの見方、考え方、健全な価値観を教わりそれが今の私の判断基準のベースになっています。

学生は学校で読み，書き、そろばんを習う（読み書きソロバン→物）
社会人はそれを使って自分の周りに事を為す（幸せをつくる）

「物を事に変える」ところに人の価値がある。

物をもの以上の価値あるものに昇華させるそんな人になりなさいと教わりました。
社会人教育の重要性を噛み締めています。
 
 

Blog開設

Blogを開設しました。